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美国房地产在动荡中依然稳固

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美国房地产在动荡中依然稳固

2011-09-06 09:06:00

来源:证券市场周刊

 

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乔纳森·利特(JonathanLitt)曾对2011年美国商业地产行业做出积极的预测。他说,来自投资者的不断的资本投入将继续进入房地产证券行业。“经济的持续改善正推动房地产基本面的反弹,并且机构投资者正配置

    【中国建材网】乔纳森·利特(JonathanLitt)曾对2011年美国商业地产行业做出积极的预测。他说,来自投资者的不断的资本投入将继续进入房地产证券行业。“经济的持续改善正推动房地产基本面的反弹,并且机构投资者正配置更多的资本在房地产领域。”利特在2011年的预测中说道。“租客正在从世界末日的恐惧中解脱出来,并重新有自信增加自身的贷款计划。”

利特预期2011年房地产有10%的盈利增长率以及4%的股息收益率,总共会收获10%-20%之间的总回报。

但自从2011年5月以来,利特认为股票和债券市场一直围绕着&ld宝宝抽搐是癫痫吗quo;恐惧模式”在运行,这些不确定因素具体涉及到:主权违约的担忧;欧洲银行危机的担忧;中国硬着陆的担忧;通货膨胀的担忧。

但是关于宏观经济和房地产行业,利特认为,全球增长正在放缓,但不是萎缩;房地产的需求超过有限的新供应;相比债券房地产更便宜;房地产有一个温和的商业周期;房地产具有对冲通胀的特性。

利特认为,较近发生的事件表明全球经济正在转入积极:欧盟已宣布要拯救希腊并且较近将注意力转向意大利;中国国务院总理温家宝指出,中国的通货膨胀已得到控制;战略石油储备的调整表明中央政府下定决心要取得经济的持续增长;美国汽车产量在7月份激增并且债务处理可能很快来临;美国上市公司中第二季度收益超过预期的有75%,比2008年第四季度衰退时的55%要高。

房地产投资仍具吸引力

房地产继续受益于有利的环境,不过当发达国家和新兴市场经济体遇到结构性的问题时,有利的环境会变得不利,但现在转折点还没有出现的迹象。此外,由于房地产供应有限迪庆州儿童癫痫病医院好,地产商的资产西藏癫痫病的医院在哪里负债表相比2008年金融危机时更加健康,房地产市场不会因为宏观环境的扰动因素而再次出现像2008年一样的全球金融危机。

市场复苏是房地产估值继续提高的关键。5月份欧洲金融危机再度出现,商业抵押担保证券相比国债的利差适度地扩大到超过180个基点,这部分反映了国债收益率的下降和其风险的上升。在第二季度,商业抵押担保证券新发行了150亿美元,同时第三季度计划发行100亿美元,这证明美国房地产对投资者是有吸引力的。同样的,房地产证券为面临债务到期的业主提供了流动性。

但是欧洲的金融危机是真实危险的。如果做出了不利的政策决定,有可能会导致主权违约、主权风险下的银行挤兑、财政更加恶化等一系列连锁反应,从而使全球经济再次陷入萧条。

分清主次重点

相比于价格普遍高于历史水平的债券资产,房地产更具有吸引力。债券相对于国债的隐含利差是由更高的收益预期支撑的。然而,鉴于疲弱的经济增长前景以及温和的通货膨胀,大大高于国债收益率的债券收益是不可能实现的。由于担心受欧洲金融危机影响,债券相对于国债的利差空间是很小的。

尽管存在担忧,但是房地产市场的基本面还比较稳定。除非全球发生第二次金融危机,那些位于高进入门槛区域的房地产,以及有长期增长前景的公开上市交易的房地产证券,在未来12-18个月会产生15%-25%的回报率。反癫痫应该怎么治疗之,位于低门槛市场的房地产将继续挣扎。比如,蒂凡尼(Tiffanys)房地产是很好的投资选择。蒂凡尼的销售额增长标志着美国高收入家庭和普通美国家庭财务状况的好转,蒂凡尼也正是顺应了这样的趋势。具体来说,豪华住宿、城市大道的办公室、总统套房、高收益的地区性购物中心以及赌城资产,正由于不断降低的失业率、较高的家庭收入以及对未来良好的预期而面临强劲的需求。与这些资产关联的房地产证券的近期表现也显示市场明显在好转。

利特认为对美国国内的房地产投资应该分清主次重点。居住型房地产需求的回升创造了有吸引力的机会。美国居住型房地产将在未来几年需求的周期性回升中获益,并且在过去几个月该类型的房地产证券组合下跌了10%,这创造了一个有吸引力的投资机会。华盛顿、波士顿、纽约和旧金山等城市住房市场中的公司和证券可能会带来较好的回报,因为其基本面和当地资本市场需求都很强大。

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